2019年房价预测分析:跌了还是涨了你会买房?

2019年，买房依旧是人们的头等大事。无论是为人父母还是刚毕业的菜鸟，买房都是刚需问题。从传统观念来说，大家都希望能有属于自己的房子，以减少后顾之忧。但是居高不下的房价却也一直让大家对买房子这件事顾虑重重：一方面要面临高额的贷款问题；另一方面房价起起伏伏也让人们对买房一事拿不定主意。那么2019年的房价走向又会是什么样的呢？到底适不适合买房子呢？

深圳

房地产行业曾经的火热局面让很多人依旧对炒房的热情有增无减，这些人依旧想要通过炒房来赚取高额差价。但是如果对国家出台的政策认真了解就会发现，很多政策都是针对持有多套房产的人。即使现在还是有人抱有侥幸心理，盲目的购进多套房产，但是这种行为已经破坏了房地产行业的正常秩序，国家势必会出台更多的政策来遏制这种不良现象，以保证那些真正需要买房的人能享受到公平的待遇。
对于广大工薪族来说，此刻或许依然不敢买房。因为他们要面临的不仅是数目不菲的首付款，接下来每个月的信贷还款也会给自己的生活增加不小的压力。有的人花完家里的积蓄也只能付完首付，每月还贷也可能让日子越来越艰难，万一失业则后果不堪设想。如果买房之后房价下跌，更是一场灾难，这意味着自己买了高价房，也是一笔很大的损失，很多人都承受不了这个落差。还不是特别需要买房子的人可以暂时把买房子的事缓一缓。

但是如果是真正需要买房子的人，2019年不失为一个好时机。只要抓准机会，还是不要犹豫的好。即使房价不会暴涨，但是也不可能跌太多。持续观望也不可能出现白菜价的房子。一方面房价稳定之后就不会出现大起大落现象，购房者也不用担心房产贬值，可以放心购房。另一方面有的炒房者可能会在此时出售囤积的房产，这对于普通消费者来说无疑是有利的局面。

对于房子的选择，一般来说还是选择新房比较好，二手房虽然便宜些但是手续复杂，变数也多。新房的话各个方面的信息都比较透明，比如房产信息，贷款信息等，交易过程比较让人放心。其次地段对房子来说也是重中之重。学区房可以解决孩子上学的很多烦恼，但是学区房一直高价不减，对于很多人来说可能学区房不是首选，只能暂时牺牲一下。购房时小区周围交通的便利、周围配套设施是否完善也很重要。例如医院、商店、菜场、步行街、公园等，这决定了这套房子以后的价值以及自己生活的便利。对于购房者来说都希望买到最合心意的房子，但是有时要做出取舍也是不可避免的。买房毕竟也是一件人生大事，我们需要在适当的取舍之外尽量选到自己满意的房子，《购房置业一本通》这本书能够让你了解一些购房常识，买到合适房子省去诸多烦恼。

2019年房子的存量会有所增加，大部分城市会出现供大于求的现象，此时买房者会有更多选择的余地。楼市在经过几年的火热之后，加之政府从政策方面下手稳定住了房价，房地产热度开始下降。国家政策就是房价的风向标，国家目前的政策都是有益于房价平稳的，这对真正需要买房子的人来说是一个好时机，可以享受到房价平稳带来的有利条件。

从2016年930新政开始，在两年多的严厉调控下，楼市调控取得了显著效果，全国楼市整体降温明显，各地房价出现了不同程度的下行。从2017年“防止房价大起大落”到2018年“坚决遏制房价上涨”，再到近期住建部提出2019年要“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标，可以肯定的是，在“房住不炒”的目标下，房价大局已经基本可以明确了。在笔者看来，2019年房地产市场可能出现以下4大趋势。

第一，调控主体从中央转到地方，调控政策会温和松绑。但在夯实地方主体责任下，不会对房地产市场产生根本性刺激。
根据近期政策透露的信号来看，2019年楼市调控总体趋势是在中央的统一定位下，地方因城施策，进行精准化调控。2018年底菏泽、珠海等地的政策微调一定程度上代表了2019年调控的新趋势，但是必须看到，每个城市的发展水平不同，菏泽的版本也很难被其他城市复制。
笔者认为，与2018年相比，2019年调控政策会更加温和，更加中性，在某种程度上最严厉的时候已经过去了。不过，住建部已经表态2019年要夯实地方主体责任，所以可以预见的是，纵然部分城市出现了一定的政策微调，这也并不会对房地产市场产生根本性的刺激。值得注意的是，1月2日，人民日报再次发声表态称楼市稳字当头，不走靠房地产拉动经济的老路，这也给购房者吃客一颗定心丸。

第二，调控方式从调控交易行为转向调控供给结构，在房地产长效机制的推动下，住房保障成为未来政策重点。
笔者认为，对于房地产市场而言，2019年或是楼市调控的过渡之年，从短期调控逐步向长期调控过渡。经过了2018年的最严调控，炒房客等群体已经基本离场，房价也已经逐渐趋于稳定，对于部分城市而言，限价、限售等应急性措施也到了适时退场的时候。
笔者认为，房价一旦稳定以后，加大对中低收入者的住房保障或成为楼市调控政策下一步的明显走向。其实，除了房住不炒以外，近期的另一个高频词汇就是长效机制。可以预见的是，增加住房供给，发展共有产权住房，推进住房租赁会在2019年迎来新的突破。总而言之，交易行为不再是2019年调控的重点，在房地产长效机制的推动下，加大住房供给和保障会成为下一阶段的重点。

第三，一二线城市二手房房价或逐步结束下行态势，住房需求或呈现稳步上升趋势；三四线城市的房价或将迎来实质调整。
长期以来，与新房市场相比，二手房市场的变化更能反映真实的市场。在过去一两年的时间里，全国热点城市二手房房价下行明显。不过，笔者认为，2019年一二线城市二手房房价或逐步结束下行态势，而三四线城市的房价或进一步迎来调整。
一方面，房贷利率出现了松动，因城施策下，调控手段也将趋向温和，曾经观望中的购房者以及被政策限制的购房者将开始入市，被压抑的住房需求或将得到一定程度的释放；另一方面，经历了疯狂上涨的三四线城市，受到的楼市调控政策一直相对宽松，部分城市甚至依然存在上涨压力。目前，去库存任务基本完成，货币化安置的棚改红利逐渐消失，而且三四线城市购买力十分有限，因此房价或将进入实质调整阶段。
综上来看，对购房者而言，2019年到底能不能入场买房，在看清调控政策导向的基础之上，也要根据自己所在的城市现状来决定。

第四，房地产企业融资难度趋向缓和，但房企正从高利润时代走向微利润时代，在谋求转型过程中，将从一业为主向多元化方向发展。
众所周知，在楼市调控的这两年多时间里，融资渠道趋紧一直都是房地产企业面临的主要问题。不过，随着房地产销售增速的下滑和偿债高峰期的来临，自从2018年11月份以来，房地产企业融资问题有了一定程度的改善，房企扎堆融资甚至呈现井喷状态。根据统计，40家典型上市房企融资从10月份的392.65亿上涨到11月份的505.92亿，环比增长了28.85%。那这是否意味着2019年房企融资环境要大大改善呢？

在笔者看来，我们可以预见的是，2019年房企融资难度要比2018年趋向缓和，但还没有到大大改善的地步。随着融资成本的上升以及房企之间规模实力的进一步分化，资金链承压的中小房企不可避免的会成为大房企们规模竞争时所收割的“韭菜”。
此外，房地产告别了黄金时代，迎来了白银时代，当前在稳步去杠杆和脱虚向实的背景下，房地产企业利润已经开始收窄，房企也将逐步从高利润时代向微利润时代转变。目前，经济增速正从高速度向高质量阶段转变，这也是倒逼房企作出转型的重要因素。笔者认为，虽然房地产开发依然是房企的主业，但是朝着农业、科技等领域谋求多元化发展已经是大势所趋。

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